В тех случаях, когда право собственности на имущество принадлежит единственному лицу, собственность является односубъектной. Если же право собственности принадлежит не одному, а нескольким лицам, то возникает общая собственность. То же самое относится к жилым помещениям, которые могут находиться в собственности как одного лица, так и нескольких лиц. К сожалению, часто возникает ситуация, когда сособственники в результате натянутых отношений или иных причин не могут больше уживаться вместе. Какой выход из данной ситуации можно найти? Возможно ли продать часть квартиры или дома, сособственником которого вы являетесь, и что для этого нужно? Что можно сделать со своей частью собственности?
Долевая или совместная?
Для начала давайте определимся, о какой общей собственности идет речь. Общая собственность на имущество, в нашем случае - собственность на жилое помещение, может быть долевой или совместной. Если имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников, то это долевая собственность, а если без определения таких долей, то это совместная собственность. В соответствии с ГК РФ общая собственность на имущество является долевой за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. То есть общая совместная собственность может возникнуть лишь в случаях, предусмотренных законом. По ныне действующему законодательству участниками совместной собственности могут быть только граждане. Это супруги, если на их имущество распространяется законный режим имущества; члены крестьянского (фермерского) хозяйства; члены семьи, приватизировавшие квартиру с установлением на нее общей совместной собственности. При этом во всех указанных случаях возможен переход с режима совместной на режим долевой собственности.
От того, в какой собственности находится жилое помещение - долевой или совместной, - зависят ваши дальнейшие действия.
Если вы участник долевой собственности
Как определить, сколько принадлежит каждому из участников в общей долевой собственности? Если доли не определены в соответствии с законом или не установлены соглашением сторон, то они считаются равными. Доля в праве собственности выражается в виде простой дроби и не может быть выражена в виде частей имущества (комнат, помещений и т. д.).
Участник долевой собственности, который осуществил за свой счет неотделимые улучшения помещения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли. При этом важно помнить, что если другие собственники не давали своего согласия на такие улучшения, то право на увеличение доли не возникает. Этот порядок не касается отделимых улучшений. В соответствии с ГК РФ отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их произвел.
Что можно делать со своей “частью или долей квартиры”? В соответствии с законом долевой собственник вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею как-то по-другому. Таким образом, доля в общем имуществе может быть самостоятельным предметом гражданско-правовых сделок. Но при этом нужно помнить -при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Еще раз отметим, что это касается продажи доли только постороннему лицу. Если продавец предложит выкупить свою долю одному из участников долевой собственности, то соблюдение правила о преимущественной покупке не требуется. В случае, если правило о преимущественной покупке будет нарушено, любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя на себя. Данное правило распространяется не только на договор купли-продажи, но также и на договор мены.
Закон предусматривает как возможность раздела жилого помещения, так и право выдела доли собственника. Это может быть сделано по соглашению между собственниками, а также и в судебном порядке.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Если участники долевой собственности разделили общее имущество, то общая собственность прекращается, каждый становится самостоятельным собственником. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
